Ti affitto casa con la cedolare secca

La cedolare secca è diventata sempre più popolare tra i proprietari di immobili in Italia, grazie alla sua convenienza rispetto alla tassazione ordinaria. Secondo i dati del Ministero dell’Economia e delle Finanze (Mef) relativi alle dichiarazioni presentate nel 2023 per l’anno fiscale 2022, l’imponibile soggetto a cedolare secca ha raggiunto quasi 20 miliardi di euro, portando nelle casse pubbliche 3,4 miliardi di euro, con un incremento superiore al 9% rispetto all’anno precedente.

Come funziona

La cedolare secca permette alle persone fisiche che affittano fino a quattro appartamenti di optare per una tassazione del 21% sull’importo dei canoni per i contratti a canone libero. L’aliquota scende al 10% per i contratti a canone concordato, con una riduzione del 25% sull’Imu. Questa forma di tassazione assorbe l’Irpef, le addizionali regionali e comunali e l’imposta di registro, ma comporta la rinuncia all’aggiornamento annuale del canone. Per gli affitti brevi (durata fino a 30 giorni), l’aliquota sale al 26%.

I vantaggi fiscali

La cedolare secca è generalmente più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria. L’aliquota Irpef più bassa è del 23%, ma sui redditi da locazione c’è un abbattimento dell’imponibile del 5%, portando l’aliquota effettiva al 21,85%. Tuttavia, considerando anche l’imposta di registro e le addizionali, la tassazione ordinaria arriva in media al 25%. Per redditi più alti, la convenienza della cedolare secca aumenta ulteriormente, con l’Irpef che può superare il 45% per redditi imponibili oltre i 50.000 euro.

Quando conviene la tassazione ordinaria

Ci sono pochi casi in cui la tassazione ordinaria può essere più conveniente. Ad esempio, se un contribuente ha diritto a detrazioni fiscali superiori ai redditi imponibili oltre a quelli di locazione, potrebbe optare per la tassazione ordinaria per sfruttare al meglio queste detrazioni.

Inflazione e aggiornamento del canone di affitto

L’inflazione elevata potrebbe rendere meno attraente la cedolare secca, dato che questa implica la rinuncia all’aggiornamento annuale del canone. Tuttavia, con l’inflazione recentemente ridimensionata (+0,7%), questo problema è meno rilevante.

Nuove regole per gli affitti brevi

Dal 2024, le locazioni brevi sono soggette a un’aliquota del 26% per la cedolare secca, con le piattaforme di intermediazione obbligate a operare come sostituti d’imposta, trattenendo il 21% a titolo di acconto. Questo cambio, insieme all’aumento dei canoni di locazione, dovrebbe far crescere ulteriormente il gettito derivante dalla cedolare secca.